[北京楼市下月或迎巨变]北京楼市回暖，各卖场不仅取消了假期

望京椁以低于科技住宅和周边二手房的价格，吸引了许多北京北部的购房改善者

望京椁样本间实拍

开发者们今年的业绩似乎比往年强多了。

“金九”没有出现，“银十”也大受外界期待，在“金九”结束“国庆档”黄金周到来之际，京城楼市反而迎来了最忙碌的一周。 各卖场不仅取消了假期，还直接取证加强了推介。 包括绿城西山云庐中玖合府中骏金辉未来云城初开金茂望京椁华曦府上源府学府沁园星光城在内的8个新项目集中取证将于9月底至10月初期间启动。

在卖场不放假销售人员大力促销的背后，折射出北京楼市的残酷现实：市场寒意未消，期房和现房住宅库存突破11万套。 在分化的市场中，加快去化促进回款成为所有开发商的迫切需求。 即使是太阳宫的玖合府乳西的望京椁这样的人气项目，也存在着“消除不安”，希望自己能加快推进的步伐，更快地确定业绩，获得达成销售目标的安心感。

新项目的开始速度越来越快

第三次集中供应的土地尘埃平息后，没有进行拍摄，接收黄金500亿元的结果似乎给了开发商一定的信心。 因此，此前并不被看好的“银十”也被寄予了“额外的”期待。 加上国庆假期，留在北京成了大多数人的选择，所以去售楼处看看，一看房间就在很多人的假期名单上。

于是，从9月底开始，新盘上市到开盘的步伐明显加快。

位于朝阳区奶西的首座金茂望京椁，主要为全优改善型科技住宅，6月才出让的住宅地块，9月10日中秋节当天开放售楼处，正式对外开放。 仅仅过了15天，9月25日，预约优惠正式截止，不久就要开设了。 前后只有两周多的时间。

据观察，这些提速项目都是续客相对理想或销售不太困难的项目，经销商开放能在较短的时间内积累足够的客户。

一个明显的例子就是有太阳宫的新盘项目。 登场后半个月左右，排名截止，将于9月30日开业。 由于该项目的实际购买价格约为11.7万元/平方米，与周边下一套新建住宅13万-15万元二手房价格明显背道而驰，被业内称为“太阳宫最便宜的豪宅”。

此外，国庆前后，绿城西山云庐中骏金辉未来云城上源府学府沁园星光城等多个新盘项目也将集中取证，预计北京楼即将迎来开盘潮。

合硕机构首席分析师郭毅表示，目前北京市场上，购房者分化还比较严重，对于偏紧改善项目价值逻辑清晰的楼盘，购房者很快就会出手。

楼市库存创新高

开放新项目越来越多，是否意味着楼市回暖了？ 其实不然！

住建委网站数据显示，根据最新取证的8个新项目，批准的可售房源超过3000套，到目前为止，北京楼市可售住房和现房分别为79046套和30957套，合计存量超过11万套根据最近一月5000套左右新建住宅的成交，脱化周期达到22个月，需要近两年时间。 这对于市场来说是庞大的体量，不包括刚刚成交的3批住宅用地。

李震表示，由于9月底10月初大量新盘集中入市，其中不乏热盘，楼市成交数据很可能明显上升，但总体库存压力依然较大。

郭毅表示，除了价格倒挂的做空项目外，大部分新盘续客周期都比较长，或者开盘后业绩不佳，进入后一个顺风车期，面临较大的销售压力。

楼市底部已经确立

在楼市的压力下，最缺乏的是信心。

但是，未来很可能会好转。

郭毅表示，宽松的信号已经足够多，市场已经结束。 现在，中心关键是楼市成交量何时从底部反弹。 这种反弹正好取决于需求和刚刚改变家庭的需求是否启动。

因为目前市场上起主导作用的是高端富裕阶层，今年单价10万的项目销售创下了历史新高。 所以，市场需要更多像望京椁华曦府这样的高性价比项目，给市场更清晰的预期。

李震也认为，无论从价格方面还是政策方面来看，首都楼市都已经持续到了最后。

首先，从价格来看，刚刚结束的3批次土拍已经释放出明显信号，销售指导价稳中有升，多地块上涨。 如海淀0013地块指导价为每平方米8.5万元，去年两批中海汇德利幸福里润园指导价为每平方米8.3万元，上涨2000元。 丰台造甲村地块指导价为每平方米10.6万元，一批北京瑞府指导价为每平方米10.2万元。

其次，从政策的边缘来说，北京最近一直发出放松的信号。 例如，连日来出台的房地产交易“连环单”业务并举的政策，可以缩短互换交易周期，鼓励改善需求入市，加快销售速度。 例如，三期所有项目都鼓励建设低龄友好社区，通州“松绑”房贷利率“破5”等。

因此，李震认为，现阶段开发商开盘优惠力度较大，是个不错的购买窗口。 郭毅也表示，只要限制放宽，就不是短期内发生转向的动作。 例如，降息在进入降息通道后，将持续降息，至少要维持两年左右。 接下来将进入政策宽松通道，这将逐渐影响更多有意向的购房家庭。

因此，外交部长郭毅预计明年3月至4月，政策层面可能会出现更多利好声音，届时北京楼市将在成交层面出现真正回暖的机遇。